선정 불확실성에 2050억 투자…3종 주거지역 매입, 왜?
신세계 “‘답변 준다’ 말뿐”… 연락 두절
‘서울시 역세권 활성화 사업’ 대상지로 (주)신세계의 자회사 (주)신세계센트럴 소유의 강남구 논현동 부지가 선정된 과정을 두고 특혜 의혹이 불거졌다.
국내 굴지의 유통 대기업인 신세계그룹은 이명희 총괄회장을 비롯해 정유경 (주)신세계 회장, 정용진 신세계그룹 회장 등 오너일가가 주요 주주로 있으며, 국민연금공단 등 기관 투자자들도 상당한 지분을 보유하고 있다.
2024년 12월 31일 기준 사업보고서에 따르면 신세계센트럴은 (주)신세계가 60.02%, 구 센트럴시티 회장을 지낸 신선호 씨가 38.14%, (주)제이씨가 1.14% 등의 지분을 소유하고 있다.
논란은 신세계센트럴이 논현동 55-12, 13, 14, 16, 19번지 일대 부지(대지면적 1,034.7평, 약 2,049.8억원 매각금액)를 매입하면서 시작됐다.
10일 뉴스필드 취재를 종합하면 해당 부지에 대한 매매 계약은 2021년 5월 28일에 체결되었고, 같은 해 9월에 서울시 역세권 활성화 사업 대상지 선정을 신청했다.
이후 소유권 이전 등기는 2021년 12월 14일에 완료되었는데, 공교롭게도 서울시의 사업 대상지 선정일 역시 같은 날이었다.
사업 선정이 불확실했던 시점에 약 2050억원에 달하는 비용을 투입한 매입과 선정 시점이 일치한다는 점에서, 신세계센트럴이 사업 선정 가능성을 사전에 인지하고 매입을 추진한 것 아니냐는 특혜 의혹이 불거지고 있다.
현재 3종 일반주거지역(용적률 300%)인 해당 부지가 선정으로 일반상업지역(용적률 800% 적용 예정)으로 용도 변경되어 막대한 개발 이익이 예상되는 점, 그리고 신세계센트럴의 사업보고서 분석 결과 대규모 상업·업무 복합시설 개발에 주력해 온 회사가 현재 용도 기준으로 볼 때 이례적인 규모의 투자를 단행했다는 분석은 이러한 의혹에 힘을 싣는다.
◆ 선정 불확실성에 2050억 투자…3종 주거지역 매입, 왜?
매입 가격과 개발 이익 논란도 제기된다. 신세계센트럴이 매입한 논현동 부지의 평당가는 약 1억 9,810만원이다.
알려진 정보에 따르면, 부지 바로 옆 제3종 일반주거지역 필지는 2021년 10월 평당 약 2억 4천만원에 실거래된 바 있다.
신세계센트럴이 역세권 활성화 사업 대상지로 선정되지 않은 주변의 유사한 제3종 일반주거지역 토지 시세와 크게 다르지 않은 금액으로 부지를 매입했고, 현재 3종 일반주거지역(용적률 300%)인 해당 부지는 향후 일반상업지역(용적률 800% 적용 예정)으로 용도 변경이 가능해졌다.
매입 시점의 불확실성과 선정으로 인한 막대한 개발 이익, 그리고 소유권 이전 등기 완료일과 서울시 선정일의 공교로운 일치 등 여러 상황이 맞물리고 있다.
서울시 관계자는 본지 통화에서 “선정 신청은 9월, 매입 계약은 5월이었고 계약서상 잔금일자가 명시돼 있어 우연히 맞아떨어진 것”이라고 해명했다. 매입 당시 신세계센트럴이 가구거리 연계 등 다른 사업을 검토하다 역세권 사업 기회를 파악해 신청한 것으로 안다고 덧붙였다.
◆ ‘소유권 변동 제한’ 규정 삭제 및 선정 당시 적격성 논란
사업 선정 과정 투명성 외에, 서울시 역세권 활성화 사업 운영 기준에서 과거 ‘소유권 변동 제한’ 규정이 삭제된 시점과 선정 당시 적격성도 쟁점이다. 2021년 6월 28일 기준 운영 기준에 따르면, 지가 상승 방지 등을 위해 사업대상지로 통보받은 날부터 도시관리계획 제안 시점까지 사업부지 면적의 80% 이상이 소유권 변동이 없는 대상지에 한해서만 사업을 시행할 수 있다고 돼 있었다.
이 규정은 2022년 3월 10일 개정된 운영 기준에서 삭제됐다. 서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준(2024.12.26. 개정본)에 따르면, 현재는 사업 대상지 선정 통보 후 소유권 변동이 발생하는 경우 입안권자 등에게 그 사유와 변경계획을 서면으로 통보하도록 규정(제2-2-5조)하고 있다.
특히, 소유권 변동 제한 규정(사업부지 면적의 80% 이상이 소유권 변동 없어야 사업 시행 가능)이 유효했던 2021년 12월 14일, 신세계센트럴은 사업대상지로 통보받는 동시에 소유권 이전 등기를 완료했다.
당시 규정은 사업대상지 통보 후 소유권 변동이 없어야 사업 시행이 가능하도록 제한했는데, 신세계센트럴의 소유권 이전 등기 완료 시점과 서울시의 사업 대상지 선정 통보일이 공교롭게 일치하면서, 선정 자체의 적절성에 대한 의문이 제기된다.
이 규정이 신세계센트권의 소유권 이전 등기 접수일 이후인 2022년 3월 10일에 삭제되면서, 결과적으로 규제 삭제를 통해 사업 추진이 용이해졌다는 점 또한 의혹을 증폭시킨다.
이에 대해 서울시 관계자는 규정 삭제가 지가 투기 방지 목적이었으나 현실에 맞지 않아 개정된 것이며, 규제 완화 추세도 반영됐다고 해명했다. 관계자는 “명확하게 하려고 개정을 했던 것”이라며, 사업 목적으로 땅을 매입하는 경우까지 토지 소유권 변동을 규제하는 것은 민간 사업 활성화 차원에서 맞지 않고, 대상지 선정 후에 안 팔고 사업을 계속하게 하면 된다는 전문가들의 의견이 있어 개정이 이루어졌다고 밝혔다.
◆ 일반상업지역 용도 변경, 용적률 800% 적용 예정…정책 부합성·공공기여 논란
서울특별시 역세권 활성화 사업 운영기준에 따르면 이 사업은 역세권 개발의 공공성 강화와 주민 기회 제공 등을 목표로 한다. 사업 대상지로 선정된 신세계센트럴 부지는 향후 일반상업지역으로 용도 변경되어 건폐율 60%, 용적률 800%가 적용될 예정이며, 이는 운영 기준상 허용 범위 내에 있다.
특히, 신세계센트럴의 최고 20층, 110.5m 높이 (지하 4층~지상 20층)의 오피스 빌딩 건립을 내용으로 하는 총사업비 4천680억원 규모의 개발 계획이 서울시의 당초 정책 목표와 부합하는지에 대한 논란도 있다.
서울시는 과거 비강남권 개발, 주택 공급 등을 강조했으나, 해당 계획은 1~4층 저층부에는 가구거리와 연계된 판매·공예시설과 여성 창업 플랫폼인 강남공예플라자, 고층부에는 업무시설 위주로 구성되어 있어 정책 목표 괴리 의혹이 제기되기 때문이다.
이에 대해 서울시 관계자는 사업 목적이 역세권 활성화 및 가로 활성화 유도이며, 비강남권 강조는 시범 사업 단계였고 이후 신청제로 전환되었다고 해명했다. 공공기여는 현금 또는 시설로 이루어지며 재투자에 활용된다고 덧붙였다.
해당 부지에는 가구거리의 랜드마크 건물이 건립될 예정이며, 건축허가와 구조심의를 거쳐 내년 3월 착공을 목표로 하고 있다.
한편 서울시는 이 사안에 대해 해명을 내놓았지만, 사업 선정 과정의 투명성과 공정성에 대한 의혹은 여전히 남아있다.
특히 논란의 중심에 있는 신세계센트럴 측은 본지의 취재 질의에 대해 ‘알아보겠다’는 입장을 밝힌 후 약속과 달리 아무런 답변을 주지 않았으며, 재차 연락을 시도했으나 전화를 받지 않는 등 의혹 해소를 위한 소통에 응하지 않고 있다.
(주)신세계센트럴, 강남 논현동 부지 '소유권 이전·역세권 선정' 동시 발생 논란…특혜인가 우연
'서울시 역세권 활성화 사업' 대상지로 신세계그룹 자회사 (주)신세계센트럴 소유의 강남구 논현동 부지가 선정된 과정을 두고 특혜 의혹이 불거졌다.
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